Rosi – vom Golden State in den Freistaat

Wenn Apple kommt, dann ohne Kompromisse. Der Einzug des Tech-Giganten in das Ensemble Rosenthaler Straße 43–45 und der anschließende Verkauf des gesamten Projekts „Rosi“ markiert für Lührmann und Mario Hampel die Krönung eines Deals, der schon 2011 seinen Anfang nahm. Als man in Cupertino noch gar nicht wusste, was man suchte, legte der Lührmann-Gesellschafter bereits strategisch die Grundlagen für die Store-Kathedrale in Berlin-Mitte – und für einen internationalen Markenstandort der unbegrenzten Möglichkeiten. Der quartiersgerechte, urbane Mietermix von „Rosi” wird durch den größten Creative-Office-Anbieter WeWork aus New York und die weiteren Retail-Konzepte Edeka, H&M Home, Rossmann und Vodafone sowie 45 hochwertige Wohnungen mehr als abgerundet.

Mario, was ist für dich der perfekte Deal?

Perfekte Deals gibt es kaum, weil ein ständiges Auf und Ab zur Natur von fast jedem Deal gehört – zumindest bei denen, die herausragen und in Erinnerung bleiben. Sieg und Niederlage sind oft sehr dicht bei einander, Vision und Umsetzung trennen oftmals nur glückliche Umstände und eine Unterschrift. „Rosi“ liefert das beste Beispiel: Von der Akquisition über die Konzeption, Entmietung und Neuvermietung sowie dem Bau der Projektentwicklung durch Values RE bis hin zum Verkauf an den Endinvestor der Bayrischen Versorgungskammer war es ein Projekt-Jahrzehnt mit vielen Höhen und Tiefen.

Was zeichnet das Ergebnis aus?

Das Objekt ist ein Gewinn in jeder Hinsicht – für den Hackeschen Markt und für Berlin als strahlkräftige Aufwertung des Quartiers. Mitte erweitert hier nicht nur sein Retail-Angebot, sondern gewinnt auch einen Ort, der alle Qualitäten eines prägenden urbanen Raums besitzt. Das kreative Umfeld hat seinen Go-to-Ausstatter nicht nur direkt vor der Tür, Apple eröffnet hier auch Community-Angebote. Ein Bay-Area-Mindset vermischt sich mit Soho-Zeitgeist und Berliner Schnauze. Das Ergebnis: noch mehr Biss für Mitte.

Wie seid Ihr gestartet?
Als Apple das iPhone 5 entwickelte, entwickelten wir die Idee zu „Rosi“ – immer mit der Vision, dass wir die Amerikaner für diese Adresse begeistern können. Die Story für dieses Projekt war von Anfang an: Wir suchen nicht Apple, sondern Apple sucht uns. Wie geht das? Unser Rezept: Wir finden einen Standort, der alle Freiheiten eröffnet. Wir erschaffen Räume, die sich flexibel ausbauen und konfigurieren lassen – unbegrenzte Möglichkeiten eben. Die Akquisition des Grundstücks für den Projektentwickler Values RE war turbulent – flankiert von Komplikationen bei der Baurechtschaffung und Entmietung.

Wie viel Apple steckt in Mario Hampel?

Apple als Ankermieter ist nach wie vor das wahrscheinlich umsatzstärkste Retail-Konzept überhaupt, welcher an die Lage und Beschaffenheit der Immobilie genauso hohe Ansprüche stellt wie an seine eigenen Produkte. Ich persönlich habe eine sehr hohe Affinität zu Apple als „Industry Leader“, auch aufgrund ihrer US-amerikanischen Herkunft: Cupertino bzw. San Francisco.

Meinen ersten Apple Store habe ich vor ca. 20 Jahren in San Francisco gesehen, eine Stadt die ich sicher 50-mal besucht habe und die teilweise meine zweite Heimat war, weil meine Tochter überwiegend in Kalifornien aufgewachsen ist.

Auch dadurch habe ich eine sehr starke Identifikation mit Apple und dem gesamten Projekt „Rosi“. Dass es dann auch mal einen gemeinsamen Kurztrip mit dem Team des Projektentwicklers Values RE nach San Francisco in anderer Angelegenheit gab, kann rückblickend betrachtet kein Zufall gewesen sein …

Wie viel Soho steckt in „Rosi“?

Soho markiert weltweit unsere Vision für den Standort – und lieferte uns wertvolle Inspiration. Diese lebendige Fusion aus Design und Kunst, Wirtschaft und Kreativwirtschaft, die die legendäre Lage „South of Houston Street“ ausmachen, war unser Kompass für eine Entwicklung, die wir auch architektonisch übersetzen wollten. Ich schnappte mir meine Leica – und dokumentierte das Quartier vier Tage lang nonstop für einen Fassadenworkshop, den wir gemeinsam mit Values RE planten. Es sollten leider die kältesten Tage meines Lebens sein – eine extreme Kältewelle im Januar 2014 ließ die Temperaturen in New York City auf bis zu –20 °C sinken. Meine Kopfhörer schützten mich vor Erfrierungen an den Ohren, meine Jeans waren ein Frostbrett, und alle zehn Minuten musste ich mich in ein Café retten, um kurz aufzutauen. Am Ende hatten wir aber den Geist von Soho in der Kamera – und eine Vision von der Welt, die wir in Berlin-Mitte erschaffen wollten. Die beige-braune Brickstone-Fassade von Haus Nr. 45 ist ein „Direktimport“ aus dem legendären Polar-Januar 2014.

Welche Faktoren sind für einen erfolgreichen Geschäftsabschluss einfach unerlässlich?

Es hilft grundsätzlich sehr, wenn es unter allen Beteiligten gewisse Sympathien und auch manchmal Gemeinsamkeiten gibt. Als Dienstleister müssen wir uns auch immer wieder mal ein bisschen verbiegen – und es geht auch nicht immer nur reibungslos zu. Aber mit der Zeit entwickelt man ein Gespür dafür, welche Konstellation auf Projektebene mit allen Akteuren funktionieren kann und dabei auch Spaß macht. Das Produkt muss sowieso passen, sonst wird es nichts.

Welche Phase der Transaktion ist für dich besonders wichtig und kritisch?

Eigentlich kann ich über jede erfolgreiche Transaktion im Rückblick sagen, dass die Idee ganz vorne offenbar stark genug war, um sich bis zum Erfolg zu tragen. Ich vergleiche unseren Beruf häufig auch mit dem von Künstler:innen – am Anfang wird in einer Kreativphase eine starke Idee entwickelt, die sich aus unterschiedlichen Einflüssen speist. Das kann das beste Haus am Platz sein, eine schöne Architektur, ein toller Mieter und so weiter. Dann muss das Skript geschrieben bzw. das Bild gezeichnet werden und die Idee sprichwörtlich auf die Straße gebracht und sauber abgearbeitet werden. Insofern ist die erste Phase meistens die wichtigste …

Von welchem Deal hättest du im Nachhinein lieber Abstand genommen?

Auf der Deal-Ebene bereue ich eigentlich nichts. Es gab sehr angenehme Begegnungen und sehr selten nicht so angenehme, aber das kann man sich nicht immer aussuchen. In Summe bin ich mit meinen Erfahrungen sehr happy und weiß auch von keinem Deal, mit dem unsere Kunden oder wir nicht nachhaltig zufrieden gewesen wären.

Wie hat sich das Dealmaking in den letzten 20 Jahren verändert?

Vieles ist wie früher, und andere Dinge haben sich verändert. Da ist aber jeder Deal anders und hängt sehr von den handelnden Personen ab.

Die deutsche 1A-Lage ist immerhin noch zu gut 70 % in privaten Händen und der Professionalisierungsgrad häufig nicht sehr hoch. Da kommen wir dann ins Spiel und können umfangreich unterstützen, dann fühlen wir uns wohl. Im institutionellen Bereich hat sich natürlich über die Jahre und Jahrzehnte mehr getan: Datenräume, Compliance, ESG und so weiter … Wir fühlen uns in beiden Welten zu Hause.

Ein Blick zurück ins erste Jahr von Lührmann: Was läuft heute einfach ganz anders als damals?

Unser Professionalisierungsgrad ist natürlich über unsere 30 Jahre deutlich gestiegen, damit wir Schritt halten: Digitalisierungsprozesse, CRM-Systeme, unser Inhouse-Projektmanagement und -Marketing etwa haben deutlich an Relevanz gewonnen. Wir müssen heute im Vergleich zu damals mehr Aufwand betreiben, um vorne zu bleiben.

Was inspiriert dich aktuell im Tagesgeschäft?

Die Erweiterung unserer neuen Asset-Klassen Hospitality & Office ist einerseits eine Herausforderung, auf der anderen Seite aber auch sehr erfrischend. Einige Dinge laufen analog zu der lang geübten Retail-Welt, andere nicht. Es gibt aber übergreifend zwischen den Asset-Klassen viele Synergien, die es zu sortieren und zu nutzen gilt.

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